강남아파트 상속대비 양도 후 증여와 부동산 상속 반포 원베일리 아크로리버파크
황혜린 세무사 · 인베스트 세무회계
최근 강남권 부동산 가격의 가파른 상승으로
이를 매도 타이밍으로 보아
연세가 있으신 소유주는
언제 있을 지 모를 상속을 대비하여
보유중인 반포아파트를 팔아야 할까 말아야 할까
고민하는 경우가 있습니다.
(매수세가 붙으니 부동산에서 팔라고 연락을 돌리나 봅니다)
아파트 상태에서 상속이 개시되는 경우 상속세와
매도 후 현금증여 + 상속이 개시되는 경우
양도소득세&증여세 &상속세까지
발생하는 세액의 크기에 따라
의사결정의 결과가 달라 질 수 있습니다.
이번 포스트에서는
부동산을 그대로 상속하는 경우와
양도 후 현금을 사전증여 후 상속하는 경우
장.단점을 알아보겠습니다.
부동산 그대로 상속
상속이 개시되면 (사망을 의미)
사망개시일 당시의 상속재산을 시가로 평가하여
상속재산가액을 산정하고
여기에서 각종 공제를 차감 후 상속세율을 적용하여
상속세를 산출한 후
상속인들이 상속세를 부담하게 됩니다.
부동산을 그대로 상속 시 장점.단점
단점
상속재산이 대부분 부동산인데 그 가액이 큰 경우
상속세를 납부 할 현금이 부족하여
상속받은 부동산을 매도할 수밖에 없는 상황이 올 수 있습니다.
거래가 활발한 아파트의 경우
어렵지 않게 매도하여
상속세 납부재원을 마련 할 수 있겠지만
거래가 어려운 부동산이라면
어쩔 수 없이 낮은 가격에 매도하는 경우도 있을 수 있습니다.
장점
소유 아파트가 추가 상승 여력이 있다고 판단한다면
부동산 그대로 상속 시
상속인들이 추가 상승분을 누릴 수 있습니다.
또한 상속세 신고 시 감정평가 등을 활용하여
상속재산 평가 시 유리한 부분이 있을 수 있습니다.
상속재산의 배분의 측면에서 보면
매도 후 잔여 현금을
특정 자녀에게 치우쳐서 증여한 경우
상속 처리 과정에서
뜻하지 않는 다툼이 일어 날 수 있습니다.
부동산을 그대로 상속 받은 후
법정지분대로 나눠서 처리하면
사전증여재산으로 인한 갈등은 발생하지 않습니다.
(물론, 패밀리 바이 패밀리입니다)
부동산 양도 후 증여
보유 하고 있는 아파트의 가격이
매도타이밍이라고 판단하는 경우
기회를 잡아 현금화 할 수 있습니다.
부동산을 양도가 일어났으니
양도소득세가 발생하고
양도소득세 등의 비용을 제외한 잔여재산을 사전증여하면
증여세가 발생합니다.
그리고 사전 증여 이후 언젠가 상속이 개시될테니
상속세의 부담도 생깁니다.
부동산을 매도 후 잔여 현금을
사전증여 후 상속 시 장점.단점
장점
연세가 있는 소유주라면
상속인이 아닌 자, 며느리와 손자녀를 활용한다면
증여 후 5년 생존 시 상속재산에 포함되지 않기 때문에
상속세를 절세할 수 있습니다.
그리고 미리 현금을 증여받았으므로
상속인들은 상속세의 납부 여력이 생기게 됩니다.
양도세의 경우
소유기간이 길고 1세대 1주택자라면
본인이 장특과 고가주택 특례를 적용한 양도소득세를 부담하고
상속인들은 상속개시 이후 발생한 차익에 대한
양도소득세만 부담하는 것
상속인들 입장에서 세부담이 적을 수 있습니다.
(상속인의 상속주택 취득가액 = 상속재산평가액)
단점
상속세는 줄일 수 있지만
증여에 따른 증여세 부담이 생깁니다.
상속재산이 클 수록 사전증여를 통해
수증자를 분산하면
증여세 부담이 있더라도
줄어드는 상속세가 더 크기 때문에 절세가 가능하지만
문제는 사전 증여 후
상속인은 10년, 상속인이 아닌 자는 5년 이내
상속이 개시된다면
사전증여재산이 상속재산에 합산되기 때문에
높은 상속세율이 적용되므로
분산하여 증여한 효과가 사라집니다.
따라서, 해당 기간을 생존하지 못한다면
사전증여의 효과가 사라질 수 있습니다.
(완전히 사라지는 것은 아님, 증여당시 가액으로 상속재산에 합산)
그리고 당연한 말이겠지만
부동산을 현금화 하였으니
해당 부동산의 추가 시세 상승을 상속인들이 누릴 수 없게 됩니다.
부동산이 언제까지나 상승하지는 않겠지만
희소성이 있는 아파트라면
당장의 세금을 아끼려다 미래의 더 큰 이익을 놓칠 수도 있습니다.
이상으로 부동산을 그대로 증여했을 때의 장단점과
양도 후 사전증여 후 상속이 일어났을 때의 장단점을
알아보았습니다.
제가 말씀드리는 부분은 세금측면에서의 장단점인데
세금은 숫자로 확인이 가능하기 때문에
의사결정에 도움이 될 수 있겠으나
상속, 증여라는 것이
꼭 세금만 가지고 결정할 수 있는 것은 아닌 것 같습니다.
보유 부동산의 특성
상속재산의 규모
상속인의 구성과 가족관계 등
의사결정 요인이 워낙 다양하기 때문에
항상 이렇습니다! 라는 답변을 할 수 없어
어려운 부분입니다.
부동산 상승기에
상속을 고려한 양도 여부를 고민한다면
참고하여 주세요~.
