상담사례 양도소득세 거주요건 인정 상생임대주택 직전임대차계약 임차인조기퇴거 시
황혜린 세무사 · 인베스트 세무회계
안녕하세요
금융세제연구소 황혜린세무사입니다.
3주택인 고객이
전세를 주고 있는 주택에 대해
당장의 양도 계획이 없지만
거주할 생각도 없었기 때문에
추후 다른 주택들을 처분하고 1주택 상태에서
양도할 가능성에 대비를 하기 위해
상생임대주택 요건을 갖춰 놓으려고
상담을 의뢰했습니다.
고객의 해당 주택의 조건입니다.
| 서울시 용산구 소재 2023.8.30 매수 -> 인테리어 등을 위한 공실 유지 후 2024.3.4일 전세계약 체결 (직전임대차계약) 2024.3월 현재 임차인의 사정으로 계약기간을 채우지 못하고 퇴거 예정 신규 임차인과 계약 체결을 앞두고 있음 (2025.05.XX 입주) |
중도에 임차인이 퇴거하는 경우
직전임대차계약과 상생임대차계약 요건과 관련된
상담입니다.
상생임대주택 세제혜택
상생임대주택특례의 핵심은
거주를 하지않아도 거주 2년이 인정된다는 점입니다.
| 1세대 1주택 비과세를 위한 조정대상지역 주택의 2년 거주요건이 면제됩니다. 장기보유특별공제의 표2의 공제율 적용을 위한 2년 거주요건이 면제됩니다. 거주주택 비과세 혜택을 받기 위한 2년 거주요건이 면제됩니다. |
전세가격을 크게 올릴 수 있는 상황이 아닌 이상
상생임대주택 요건을 맞춰 놓는다면
부동산 매수 매도 전략을 짤 때
선택지를 넓힐 수 있습니다.
상생임대주택 요건
| 직전 임대차기간이 1년 6개월 이상일 것 상생임대차계약 체결 시 직전 임대차계약 임대료 대비 5% 이내로 인상 상생임대차계약(2026.12.31.까지 계약 체결)에 따라 2년 이상 임대 |
고객의 경우 주택 취득 이후
신규로 체결한 임대차 계약이고
임차인이 퇴거하지 않았다면
아래의 그림과 같이
직전임대차 계약 종료 후
상생임대차계약 체결 시
5% 이내 인상만 지켜서 하면
특례를 적용 받을 받을 수 있었습니다.
그런데 현재 상황은
임차인A 가 임차인의 사정에 의해
2년의 계약기간을 채우지 못하고
퇴거하겠다는 의사를 전해왔다고 하네요.
다행히 전세가 귀한 곳이라서
새로운 임차인을 어렵지 않게 구할 것 같으나
직전임대차계약기간과 상생임대계약체결 기한을
신경써야 되는 상황입니다.
임차인 조기 퇴거 시
직전임대차계약기간과
상생임대체계약 체결
임차인의 사정으로 조기 퇴거 시
직전임대차계약 1년 6개월 이상 요건
임차인이 개인사정으로
임대차 계약기간 만료 전 퇴거하여
새로운 임차인과 임대차 계약을 체결한 경우
1차 임대차기간과 2차 임대차기간을 합산하여
1년 6개월 이상의 직전임대차계약인 경우
상생임대주택 특례를 적용 받을 수 있습니다.
이때 중요한 요건이 하나 붙는데
바로, 2차 임대차계약을 체결 할 경우
1차 임대차계약서 상의 임대료와
동일하거나 낮은 경우에 한하여
특례가 적용된다는 점입니다.
| 소득세법 시행령 제 155조의 3 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 (2022.02.15 신설) ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.(2023.02.28 신설) 제74조의 3 [ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2023.03.20 신설) ] 영 제155조의3 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.(2023.03.20 신설) |
그럼 고객의 경우
상생임대주택 특례를 적용 받기 위해
새로 계약할 임차인과의 계약기간을
어떻게 설정해야 될까요?
방법은 두가지 입니다.
1. 새로운 임차인과의 계약기간을 나누어서
먼저 4개월을 체결하여
직전임대차를 1년 6개월 이상으로 세팅한 후
계약 갱신을 통해 2년 상생임대차계약을 맺는다.
이렇게 하는 경우
상생임대2년이 끝나는 시점이 가장 짧기 때문에
양도 시점을 앞당길 수 있는 장점이 있습니다만,
임차인의 협조가 매우 필요합니다.
임차인 사정에 의한 퇴거였기 때문에
임차인 B와 새로이 맺은 4개월의 임대차 기간이
직전임대차계약으로 인정받을 수 있을 것 같으나
상생임대차에 해당하는 경우
양도세 절세 효과가 상당하기 때문에
요건 검토 시 불확실성을 없애는 것이 좋을 거 같아
국세청에 1월달에 서면질의를 넣었습니다.
아직까지 답변은 없습니다만
답변이 오면 업데이트 하겠습니다.
아래의 예규는 그나마 비슷한 사례를 찾은 것인데
1년 체결 + 다른 임차인과 6개월 체결 시
직전임대차 기간을 합산할 수 없다는 해석입니다.
임차인의 사정에 의한 퇴거가 아니고
애초의 1년 계약이기 때문에
같은 사례라고 볼 수는 없다고 판단합니다.
2. 두번 째 방법은
신규 임차인과 계약기간인 1년 6개월 계약을 맺은 후
계약기간 만료 후
상생임대차 계약을 진행한다면
2026.12.31 이전에
상생임대차계약을 맺을 수 있습니다.
이 역시나 1년 6개월 계약이므로
임차인의 협조가 필요하고
상생임대 2년이 갱신 시점부터 카운트 되기 때문에
양도가능한 시기가 미뤄진다는 단점이 있습니다.
이 방법은 양도시기가 미뤄지지만
현재 상황에서 선택할 수 있는 가장 안전한 방법입니다.
해당 고객님은
2번의 방법으로 리스크를 줄이는 방향으로
선택하였습니다.
상생임대차계약 요건 검토가 단순한거 같지만
여러 변수로 인해 복잡한 건으로 바뀔 수도 있습니다.
특히 중간에 임차인이 퇴거한다면
계약기간이 꼬여버리기 때문에
새로운 임차인과의 계약 시
전문가와 함께 여러 가능성을 검토해 보고
리스크를 줄이는 방향으로 선택하는 것이
좋을 것 같습니다.
