공동상속주택 소수지분 상속인의 양도소득세
황혜린 세무사 · 인베스트 세무회계
안녕하세요 금융세제연구소 황혜린세무사입니다.
상속인이 여러명이어서
상속주택을 나눠서 상속받는 경우가 많습니다.
이 경우 공동상속주택이라고 부릅니다.
공동상속주택을 소유하게 되는 상속인은
지분이 가장 큰 상속인과
소수지분을 갖게 되는 상속인으로
나누어 집니다.
이번 포스트에서는 소수지분자가 소유한
공동상속주택을 양도하는 경우에 대해
알아보겠습니다.
소수지분자의 양도소득세는
어떻게 계산할까요?
양도소득세는 변동이 많은 세법이라서
기준일을 명시합니다.
이 포스트는
2025.03 기준 세법해석을 반영하여 작성하였습니다
두 가지 케이스로 나누어서 보겠습니다.
1. 공동상속주택의 소수지분만 있는 경우
2. 공동상속주택 소수지분 외 다른1주택이 있는 경우
공동상속주택의 소수지분만 있고 다른 주택이 없는 상속인
무주택자 상태에서
공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우
비과세 여부 판단은
공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람의
비과세 요건으로 판단합니다.
공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람은
지분이 가장 큰 상속인으로
지분이 가장 큰 상속인이
- 조정대상지역 주택이라면_2년 보유,2년 거주
- 조정대상지역 주택이 아니라면_2년 보유 후
양도 시 소수지분의 비과세가 가능합니다.
공동상속주택의 취득시기는 상속개시일이므로
상속개시일 당시 조정대상지역 여부 체크✅
고가주택인 경우 비과세 초과분 양도차익 과세✅
공동소유주택이라 하더라도
해당 지분에 대한 양도소득은
소유주 별로 판단해야 하므로
무주택자인 소수지분자는 비과세를 받더라도
지분이 가장 큰 상속인은
그 상속인의 주택 보유현황을 가지고
다시 판단해야 한다는 사실을 주의하세요!
| ▣ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다. <신설 2021.2.17> |
해당 소수지분이 1세대 1주택에 해당하여
장기보유특별공제를 계산 하게 된다면
거주기간은 지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 판단하고
보유기간은 상속개시일부터 양도일까지 입니다.
| 거주기간 | 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간 |
| 보유기간 | 취득일 (상속개시일) 부터 양도일 |
| ▣ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다. <개정 2008.2.22, 2018.10.23, 2021.2.17> |
공동상속주택 소수지분 외 다른주택이 있는 경우
1주택 보유 상태에서
소수지분 공동상속주택을 상속받았습니다.
1주택을 양도하는 경우
1세대 1주택 비과세 적용 여부 판단 시에는
공동상속주택 소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에
다른 1주택의 요건만 가지고 판단합니다.
상속개시당시 별도세대원인 경우에 한함✅
| ▣ 양도, 서면-2016-부동산-5881 [부동산납세과-92],2017.01.24 [ 제 목 ] 공동상속주택(소수지분) 외 다른주택 양도시 1세대1주택 비과세 적용 여부 [ 요 지 ] 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택을 보유한 1세대가 일반주택을 취득하여 일반주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 상속주택으로 보지 아니함. |
공동상속주택 소수지분을 양도한다면
소수지분을 소유한 상속인의 경우에도
소유 주택 수에 포함되며
26.5.9일까지 다주택자의 중과가 적용되고 있지 않지만
중과가 다시 시행된다 하더라도
공동상속주택의 소수지분은
중과제외 주택에 해당하여
양도소득중과세율 적용이 배제되어
일반세율이 적용됩니다.
| ▣ 기획재정부재산-1035, 2023.09.04. 기획재정부재산-1188, 2022.09.22. 사전-2020-법령해석재산-1189, 2021.09.30. 외 다수) 양도하는 공동상속주택이 소수지분에 해당하는 경우 다주택 중과세율이 적용되는 주택에서 제외하는 것이다. 즉 상속주택의 소수지분자는 ① 동일세대원으로부터 상속 받았거나, ② 후순위 상속주택의 소수지분을 보유 하거나, ③ 2이상의 소수지분 상속주택을 보유한다고 하더라도 상속개시일로부터 5년의 기간 경과와 상관 없이 양도소득세 중과 제외 주택에 해당하는 것이다. |
| ▣ 소득세법시행령 제167조의 10 [ 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위(2018.02.13 신설) ] ① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.(2024.02.29 개정) 2. 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택(2018.02.13 신설) ▣ 소득세법시행령 제167조의 3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ] ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.(2024.02.29 개정). 7. 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)(2018.02.13 개정) |
일반세율이 적용되면
장기보유특별공제를 받을 수 있고
상속개시일부터 양도한 날까지의 기간에 대한
장기보유특별공제율을 적용합니다.
상속세 상담을 하다보면
상속주택을 상속인들끼리 나눠서 갖게 되면서
소수지분자가 본인의 주택과 소수지분자의 양도 시
양도소득세를 궁금해 하는 경우가 많아서
기록차원에서 정리해보았습니다.
