부동산 상속 증여 평가방법과 시가감정평가액 감평가
황혜린 세무사 · 인베스트 세무회계
안녕하세요 금융세제연구소 황혜린 세무사 입니다.
오늘 부동산 상속 증여와 관련하여
감정가액으로 평가하는 사례에 대한
국세청 보도자료가 있었습니다.
국세청에서는 2020년부터 감정평가사업을 시행하였고
처음에는 꼬마빌딩과 같이
비주거용부동산 및 나대지 등을 대상으로 하다가
2024년 말 감정평가 범위를 주거용으로 확대하겠다고 발표하였습니다.
부동산 상속 증여시 평가방법과
국세청의 감정평가사업 시행 변천사
그리고
앞으로 부동산 상속, 증여 시 어떻게 준비해야 할지
알아보도록 하겠습니다.
부동산 상속과 증여 시 평가방법
부동산을 상속,증여 시에는
시가로 평가하여 신고하는 것이 원칙입니다.
재산평가 적용 순서
① 당해재산의 시가
(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액)
② 유사재산의 시가
(매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액)
③ 보충적 평가방법
(기준시가, 개별공시지가 등)
※ ①,②항에서 시가가 둘 이상인 경우 가장
가까운 날에 해당하는 가액
예를 들어
대단지의 84㎡ 1004호(가정)를
자녀에게 증여하는 경우
내가 보유한 1004호의 시가를 찾아 신고를 해야하는데
1004호는 5년 전 내가 산 가격말고는
거래된 적이 없습니다.
그러면 유사재산의 시가를 찾아야 합니다.
대단지의 84㎡ 아파트는 1004호와 면적, 구조, 향 등 유사한 아파트가 많기 때문에
이같은 단지의 최대한 비슷한 아파트의
매매사례가를 찾는 것이지요.
대단지의 84㎡ 아파트라면
유사매매사례를 어렵지 않게 찾을 수 있으나
그 단지에 딱 하나 있는 팬트하우스를 증여한다면
유사매매사례가는 존재하기 어렵습니다.
이와 같이 시가를 찾기 어려운 부동산
대표적으로 꼬마빌딩, 초고가 아파트, 호화 단독주택이 있습니다.
시가가 없으니 보충적평가방법에 따라
평가를 해야 하는데
이 때 사용되는 공시가격은
100% 현실화 되어 있지 않다 보니
실제 가치보다 현저히 낮은 가액으로
신고할 수 있었고
이에 대한 과세형평성 논란이
지속적으로 제기되어 왔습니다.
이에, 국세청은
2020년 꼬마빌딩 등 감정평가사업을 시행하게 되었고
이 후 감정평가사업 대상을 확대해 오고 있습니다.
국세청 감정평가사업 평가대상
상증법에 따르면
상속.증여세를 신고한 이후에도
상속세는 신고기한부터 9개월
증여세는 신고기한부터 6개월 까지 발생한
매매·감정·수용가액 등에 대하여
평가심의위원회를 통해
시가로 인정할 수 있습니다.
납세자의 신고한 평가금액에 대해
국세청에서 감정평가를 통해
시가를 정정하여 결정할 수 있다는 것인데
그 대상과 범위는
처음에는 비주거용(꼬마빌딩)부터 시작하였습니다.
2020년 비주거용 부동산
2020.01.31 발표된 국세청 보도자료에서는
감정평가대상은 비거주용 부동산(꼬마빌딩)과
지목의 종류가 대지등으로
지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를
대상으로 합니다.
이런 부동산 중 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로
배정된 예산 범위 내에서
감정평가를 실시한다고 발표하였습니다.
이 후 시행 초기에는
감정평가에 큰 예산이 배정되지 않아
상업용 건물 중에서도
큰 건 위주로 진행을 하였습니다.
24.12 초고가 아파트, 호화 단독주택
국세청은 20년 감정평가사업 시행 발표 이후
4년 동안 156억원의 예산으로
꼬마빌딩 727 건을 감정평가하여
과세한 실적을 바탕으로
24년 말,
유사매매사례가액을 찾기 어려운
일부 초고가 아파트 및 호화 단독 주택을 중심으로
주거용 부동산을 감정평가 대상으로 추가한다고
발표하였습니다.
25.04 감정평가 예산 대폭 확대
국세청에서 감정평가 관련
작년 말 발표한 지 4개월만에
25.04.24 에 추가 보도자료를
발표하였습니다.
이번 발표에서 주목해야 할 점은
올해 25년 관련 예산을
45억 에서 96억으로 대폭 확대하였다는 점입니다.
20년부터 24년까지 4년동안 156억
즉 연간 평균 40 억 정도를 사용하다가
25년은 2배 가까이 늘렸다는 것은
앞으로 신고하는
꼬마빌딩, 고가아파트 등 부동산에 대해
국세청에서 판단하기에
시가에 미치지 못한 가액으로 신고가 들어왔을 때
감정평가를 매우 적극적으로 하여
시가대로 과세를 하겠다는 것입니다.
국세청 자료를 보니 1분기에만도
납세자가 신고한 가액보다
87.8% 증가한 감정가액으로
세액을 결정하였습니다.
국세청 2024.04.24 보도자료
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부동산을 증여하거나, 상속재산에 부동산이 있는 경우
이런 국세청의 기조에 따라
앞으로 고가부동산을 증여하거나 상속받는 경우
시가확인에 신경을 써야 합니다.
매매사례가 있는지
있다면 내 부동산에 적용 시 불리한 부분이 없을지
따져봐야 하고
감정가액을 적용 했을 때
조금이라도 유리할 수 있을지
비교해봐야 합니다.
감정가가 유리할 수 있는 케이스
부동산 가격 짧은 기간 동안 급등하거나 급락한 경우
실거래가에서 이상거래로 보이는 가격이 있는 경우
매매사례가를 쓰게 되면
부동산 가치가 왜곡될 수 있으니
감정을 통해 적정 시가를 찾는 것이 유리합니다.
팬트하우스나 호화 단독주택 등과 같이
특수한 부동산이나
유사한 부동산을 찾기 어려운 토지, 빌딩 등의 경우
매매사례가를 찾기 어렵고
기준시가 신고 시 국세청에서 감평을 진행할 것이므로
납세자에게 조금이라도 유리한 감정평가액이
반영되기 위해서는
신고단계에서 납세자가 선정한 감정평가기관에서
감정평가를 통한 시가 신고하는 것이
유리할 수 있습니다.
물론 감정평가에 대한 수수료가 발생하기 때문에
감정가액으로 신고 시
세금에 대한 비교가 필요하지만
고가부동산의 경우
감정가액의 범위 내에서 절세할 수 있는 세액이
수수료에 비해 큰 경우가 대부분입니다.
앞으로, 부동산을 증여하거나 상속받는 경우
시가에 맞게 평가하여 과세하기 위한
국세청의 노력은 계속 될 것이기 때문에
납세자들은 감정평가를 통해 신고를 하는 것이
본인에게 유리한지 여부를
신고 과정에서 따져보는 것이 좋을 것 같습니다.
