금융소득과 주택임대소득(고가주택) 종합소득세 신고 실제 사례

안녕하세요 금융세제연구소 황혜린 세무사 입니다.

5월 종합소득세 신고가 마무리 되고 있습니다.
이미 대부분의 납세자들이 신고준비를 마쳤기 때문에

오늘의 주제는
내년도를 위해 많은 분들이 보시고
준비했으면 하는 바람으로
남기는 기록용 포스트입니다.

대부분의 증권회사에서는
자체 규정한 일정 등급을 충족하는 고객들의
금융소득종합과세 신고를 대행해주는
서비스를 제공하고 있습니다.

증권사의 서비스대상 소득은
금융소득과 합산대상 근로,연금,기타 소득과
단순경비율 적용대상 사업소득과
분리과세대상 주택임대소득을 포함합니다.

고객입장에서는 무료이기 때문에
많은 고객님들이 증권사의 서비스를 이용하여
종합소득세 신고를 하고 계십니다.

오늘 신고를 마친 고객님도
오랜기간 vip 등급을 유지하며 매년 금융소득종합과세 신고를 하고 계신 분인데
이 고객님은 분리과세 대상은 아니지만 단순경비율 대상 주택임대소득이 약 2,200 정도 있습니다.

평소대로라면 증권사에 맡겼겠지만
저랑 인연이 있어서 내용을 들어보니
제가 하는게 낫겠다 싶어서 신고를 해드렸습니다.

그 결과가
얼마나 드라마틱한 차이가 있는 지 보여드리겠습니다.

결론

증권사 신고대행 이용 대비

약 960 만원 절세

주택임대소득 장부신고

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주택임대소득 신고방법

주택임대소득은 다음의 경우 과세대상이 됩니다.

1주택자라면 기준시가 12억을 초과하는 월세수입
2주택자라면 모든 주택의 월세수입
3주택자라면 월세수입 + 비소형주택 3채 이상 보유하면서 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우
간주임대료 입니다.

주택수는 부부합산입니다. (자녀합산은 아님)

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분리과세

주택임대 과세대상이 되는 소득이
2,000만원 이하인 경우
분리과세가 가능합니다.
종합과세도 선택할 수 있습니다.

분리과세 시 임대사업자 등록 여부에 따라
필요경비 비율이
등록 시 60%, 미등록시 50% 적용되며

다른 종합소득이 2,000만원 이하라면
등록 주택 시 400만원
미등록 주택 시 200만원 공제가 적용됩니다.

경비율도 높고 공제금액도 별도로 있기 때문에
주택임대소득이 2,000만원 이하라면
실제 세부담이 적습니다.

한가지 주의할 점은
세액감면을 받게 되면
감가상각의제 규정이 적용되어
주택의 취득가액이 감가상각애만큼 낮아지게 됩니다.

즉, 양도차익이 커지기 때문에

적은 임대수입의 감면을 받기 위해
큰 양도소득을 납부하게 되는 경우가 있으니
감면을 선택할 때에는 신중하시기 바랍니다.

주택임대소득 감면은 신중히

감가상각의제

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종합과세 추계신고와 장부신고

주택임대소득이 2,000만원을 초과하거나
2,000만원 이하지만 종합과세 선택시
다른 종합과세 대상 소득과 합산하여
종합과세 신고를 합니다.

주택임대소득을 종합과세하는 경우
실제 경비를 반영하여 장부신고를 하거나
직전연도 수입금액에 따라
추계-기준율 / 추계-단순율을
적용하여 신고합니다.

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여기서부터가 중요한 내용입니다.

장부신고로 세금을 줄일수 있는 대상

임대주고 있는 주택과 본인의 케이스가
아래에 해당하는 경우
장부신고를 하시는게 유리할 수 있습니다.

! 임대주택 중 종부세 대상 주택이 있음

! 임대계약을 소득신고연도에 체결함

! 지역가입자로서 건강보험료를 납부

! 임대주택에 대출이 있음

! 임대주택에 수리비용을 지급한 적이 있음

제가 이번에 신고한 고객님의 경우
종부세 대상 & 2024년 임대계약 체결
& 건강보험료 연 부담액 1,200만원 이상
& 임대주택 수리 에 해당하고

2024년 임대소득은 2200만원
(즉, 분리과세 대상아님)
2023년에는 임대소득이 미미하여
2024 단순경비율 대상자로 안내받았습니다.

고가주택임대소득의 단순경비율은
42.6% 로 결코 낮지 않지만
부담하는 종부세와 재산세 등을 고려하면
공제받을 수 있는 경비가
단순경비율보다 높을 수 있습니다.

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사례

금융소득 1.8억과 주택임대소득 2,200만원
본인공제 150만원과 국민연금 350만원 납입한 경우

납부세액이 약 2,136 만원 발생합니다.

실제 주택임대소득을 위해 발생한 비용들을 반영하여
재계산 하였습니다.

경비가 3,300만원이 말이되냐 싶은데
말이 되더라고요.

고가주택이기 때문에 보증금이 높아서
중개수수료도 크고
종부세 재산세 부담액도 합하면
1,700만원이 넘습니다.
건강보험료 부담액도 만만치 않습니다.

이런 결과가 나온 건 들어간 비용이 큰 것도 있지만
주택임대소득에서 발생한 결손은
다른소득과 상계가 가능하여
손실 1,100만원이
금융소득에 영향을 미치기 때문입니다.

주택임대소득 이월결손금 공제순서

사업 -> 부동산임대 -> 근로 -> 연금

-> 기타-> 이자->배당

1.8억의 금융소득은 주택임대소득 결손을 반영하면 1.69억으로 줄어듭니다.

세율이 38% 구간이므로
줄어든 소득만큼 세금이 줄어들고
단순경비율 적용 시에는
주택임대소득도 38% 적용되지만
실제 경비를 반영하니 남는 소득이 없어
주택임대소득에서 발생하는 세금도 없습니다.

최소한의 공제인 본인공제 + 국민연금 정도만
반영했지만
연금납입액과 벤처투자액, 기부금 등을 고려하면

세액부담액이 더욱 줄어들게 됩니다.

저의 고객님의 경우
연금납입 900만원
+ 벤처투자 3,000만원
+ 기부금 상당액 을

모두 적용받아서 실제로는 환급이 나왔습니다.

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고가주택이 있어서 주택임대소득이 발생하고 있는 경우
대부분 종부세와 재산세가 상당합니다.
이부분을 그냥 지나가면 안내도 될 세금을 내는 것이니

고가주택 임대소득이 있다면 꼭 확인해보시기 바랍니다.

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