특수관계자와 아파트 저가 양도 시가와 양도자 매수자 고려할점 부당행위계산부인 양도소득세 증여세
황혜린 세무사 · 인베스트 세무회계
안녕하세요 인베스트 세무회계 황혜린 세무사 입니다.
오늘의 상담 건 중
많은 분들이 비슷한 고민을 하실 거 같아서
기록을 해봅니다.
질문은
부모님이 보유한 아파트 2주택 중
전세를 주고 있는 1주택을
자녀에게 저가양도를 하고자 할 때
고려해야 할 점과
어떤 의사결정을 해야
절세 할 수 있을지에 대한 내용이었습니다.
그런데 고객님이 질문을 매우 구체적으로 준비해주셨고
처음부터 증여는 고민하지 않는다고
선을 그어 주셔서
오히려 상담의 방향이 명확하게 진행되고
의사결정의 선택지를 드릴 수 있습니다.
거주하고 있는 1주택과
전세를 주고 있는 1주택
이 중 전세를 주고 있는 1주택을
가족간 저가양도로
자녀에게 양도했을 때의
세금이슈
특수관계자 간의 아파트
저가양도
양도자 입장
저가양도라는 건
양도자인 아버지 (1인명의) 입장에서는
시세대로 못 받고 손해보고 판다는 것입니다.
먼저, 얼마나 싸게 파냐에 따라서
저가양도가액을 양도소득세 계산을 할 때
인정을 받을 수 있냐 없냐의 문제가 있고요.
둘째로, 싸냐 비싸냐를 결정할 때
그 기준이 되는 시가가 얼마인가?
의 문제가 있습니다.
얼마냐 싸냐의 문제는
부당행위계산부인 규정이 적용되어
시가와 거래가액의 차이가 5%에
상당하는 금액이거나,
3억원 이상인 경우에 거래가액을 적용하지 않고
시가를 양도가액으로 하여
양도소득세를 계산하게 됩니다.
시가는 해당 거래와 유사한 상황에서
해당 거주자가 특수관계인 외의
불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격
또는 특관자가 아닌 제 3자에게
일반적으로 거래된 가격으로 정의하고 있고
해당자산의 매매가액 / 감정가액 / 매매사례가액 등을 시가로 보고 있습니다.
해당 아파트의 호가는 7억원 후반대였으나
최근 매매사례가액은 7억원 초반이었고
2주택자로서 양도세 부담이 있었기 때문에
부당행위계산 부인이 적용되는
거래가액 세팅을 하는 경우
양도세는 줄일 수 없는 부분이었습니다.
여기서 양도세를 줄여보고자 한다면
시가를 감정가로 납세자에게 유리하게 평가를 받는 것을 고려해 볼 수 있고요.
매수자 입장
저가양도 거래를 통해 받아오려는 자녀의 입장에서는
증여세를 부담하지 않는 선에서 거래를 해야 합니다.
특수관계자 간의 고저가 양도 시 증여세 과세요건은
시가와 대가와의 차이가
시가의 30% 또는 3억원 중
작은 금액보다 큰 경우입니다.
예를 들어 시가 9억원
저가양도가액 6.5억원 이면
시가와 대가와의 차이는
2.5억원 < min[9억의 30%=2,7억원, 3억원]
이기 때문에 매수자가 부담하는 증여세는 없습니다.
여기서도 시가가 기준이니 중요하겠지요~
의사결정
특수관계자 간의 부동산 거래 시에는
거래가액의 적정성
즉, 시가를 얼마로 거래를 할 것인가?
그리고 너무나 국세청의 주목을 받을 수 밖에 없는
특수관계자와의 거래이기 때문에
양수자 (자녀)의 거래대금의
자금출처를 확실하게 준비하고 시작을 해야합니다.
저와 상담한 고객님은
자금출처 쪽은 큰 이슈는 없는 걸로 판단되었고
시가의 경우
상담은 매매사례가액을 기준으로 했으나
실제 진행 시에는
리스크를 줄이기 위해 감정가액을 고려하면서
자녀의 자금출처 쪽 부담을 덜기 위해서
전세를 끼고 갭자금만 준비해서 매매하면서
증여세 이슈가 없는 시가의 70% 정도로
거래가액을 정하게 됬을 때
1. 아버지가
부당행위부인이 적용된 시가로 계산한 양도소득세를
부담할 의지가 있는지
2. 해당 부동산을 매수한 이후
자녀입장에서 얼마나 차익을 볼 수 있을 것인지
매도 시 양도소득세까지 고려한다면
보유나 거주요건을 만족시킬 수 있는지
3. 여기에 추가로
부동산 정책의 변경에 따른
추가 세부담 가능성이 있는지를
종합적인 판단이 필요하였고
세무사로서 개인적인 의견을 드리면서
상담은 마무리 되었습니다.
상담피드백
오늘도 상담피드백은
만족!
20분 상담이었는데
시간가는 줄 모르고 상담했더라고요~
러프한 상담이었기에
구체적인 세액이나
세부적인 검토까지는 하지 못했지만
의사결정 시 도움이 되셨기를 바랍니다.
현재보다는 타이트하게
세금쪽 규제를 예상하는 분들이 많고
서울지역의 조정대상지역 지정은
예정된 수순이라고 보고
움직이려는 분들이 계시는 거 같습니다.
가지고 있는 부동산을 어떻게 해야 좋을 지
고민이 되신다면
상담을 한번 시도해 보는것도
좋을 것 같습니다.
상담은 후기에서 처럼
준비를 디테일하게 하실 수록
디테일한 답변을 받으실 수 있다는 점!!
참고해주세요
요새 저도 저의 사무실 운영을 위해
사람들을 계속 만나고 있는데
매일 한명 많으면 세명까지 미팅을 하면서
느낀점은
다양한 의견을 들어보는것이
아이디어를 얻고,
생각을 넓힐 수 있어서 좋더라고요~
인베스트 세무회계 상담은 이쪽으로 연락주세요.
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